最近上海楼市的两个消息让人有些惊讶。

一个是，上海二手4月预计成交量在1.7万套，低于3月的1.9万套。

另一个是，媒体炒作上海的二手挂牌量到了天量40万套。（真相是重复统计了挂牌量）

（来源网络）

二手成交成交下降到1.8万附近，挂牌量却猛增到40万附近？

两个消息放在一起，是不是有一种惊悚的感觉。

好像全世界都在说，上海的二手房市场马上就要崩塌了。

为什么40万房屋挂牌量这样的假消息会满天飞呢？

不过是这个消息，戳中了房东的痛点。

最近不少房东想要降价卖房，好像中介也在拼命压价，但就是房子卖不出去。

原来，是挂牌量都到了40万套呀。

从市场观察来看，确实不少小区在降价卖房。

但更让人惊讶的是，现在的楼市有一个很妖的现状：

某些小区的成交价，却悄无声息的涨上来了。

补涨有点妖

不少小区在降价销售，但有的小区却是涨价成交。

其实从近两年的统计数据来看。

上海的二手房即使在市场最差时候也是有10%的房子是在涨价的。

最近观察到的，最让人莫名其妙的是那些老牌区域的补涨。

比如说普陀区就是老牌弱区域。

大家都知道的。

普陀区，没啥产业，人口流入也少，好学校好医院似乎也不多，规划也好像看不到什么。

GDP在上海16个区排13位，财政没钱，公共设施建设也薄弱。

一直以来普陀区给人的感觉就是，这里是房价洼地。

二手房价很难有上涨的空间。

数据：第一房产

但是最近普陀长寿路板块的华侨城成交，好像给到普陀人民一丝丝的希望。

华侨城3月份成交了一套小两房，单价突破17万。

这个成交单价，放在整个普陀区估计都算是数一数二的了。

看起来甚至有点恐怖的。

为啥呢？

因为在3年前，同户型的单价不过才10.9万而已。

足足上涨了，涨了60%多。

谁说普陀涨不动呢？华侨城的60%涨幅，就能让很多看不起普陀的人闭嘴。

普陀成交单价居然突破了17万，是不是有点颠覆认知？

10年前的标杆地铁盘华侨城，终于爆发出了实力，给普陀挽回了一丝丝的尊严。

一向不温不火闵行古美板块，最近玫瑰公馆的成交价格突破14万单价。

这个成交价格也足以让人惊讶。

因为这里20年的单价是8.2万，涨幅超过70%。

长宁的古北上城uptown的是同样涨幅也不错。

最新的3月份成交单价达到11.2万。

20年时候这里的单价才有7.6万。涨幅达到47%。

普陀的华侨城、闵行的玫瑰公馆、长宁的上城Uptown涨幅都不错。

你有发现什么共性吗？

共性就是这里都属于补涨的板块小区。

普遍被人诟病普陀、不温不火的古北、慢悠悠的长宁。

豪宅涨的莫名其妙

同样的，最近豪宅的成交价，涨的也是莫名奇妙。

有些小区甚至是爆出，不少惊人的价格。

陆家嘴财富海景06年的房子，最近27W单价卖了一套；

杨浦滨江翡丽甲第，19W的单价成交了一套；

瑞虹新城，直接19W单价卖了一套。

我的天，尽管说豪宅市场是有钱人的游戏，也不至于这样夸张吧。

最让人吃惊的是，还是财富海景花园的27万+单价。

要知道，财富海景花园的成交价基本在16-18万之间。

这套房子的单价足足贵了10万！

这些几千万的房子的单价，为啥能涨那么多？

仔细想想你就能明白，还是因为有钱人能够用更少的成本来撬动更大的资金。

就像之前说的隐性通胀一样，富人总是最先有办法弄到低成本的资金。

普通人都在淄博吃烧烤呢，花着小钱喝着啤酒，好不热闹。

有钱人，不喜欢热闹，唯独对房子情有独钟。

这价格确实让你觉得太妖了。

楼市周期

在挂牌量高企的当下，上面这些让人感觉涨价有点妖的逻辑在哪里呢？

要说清楚这个问题，我们需要先回顾一下20年到22年底这三年的楼市周期。

我们可以大致把近三年的上海楼市周期分成3部分。

①2020年第一轮启动期。领涨的主要是：浦东、闵行、大宁那些有双XQ的小区。

第一轮基本涨了30-40%。

②2020年12月到21年3月份，第二阶段爆发期，全城开始普涨。

一个鲜明的例子是，徐汇滨江20年3月前都是跌的。12月开始跟上普涨。

③2021.4-2021.7月第三阶段赶顶期。代表区域有：大虹桥、近郊的XQ房、唐镇、森兰、黄浦区豪宅翠湖。

7月份的节点有一些特殊。当时豪宅市场有些混乱。永业公寓到了3000万，老静安才3300万，涨幅一般。苏河湾4000万上下。

赶顶期结束。

这个3年的小周期里面，逻辑链条是什么呢？

领涨到普涨，再到赶顶期，最后到盘整期。

前三个阶段是大家最敏感的时候，看到到处都在上涨。

很容易忽略的就是新一轮的前夜阶段：盘整期。

看不见盘整期，就看不见上面所说的几个补涨的小区和板块。

补涨往往是悄咪咪的，最容易出现在盘整期或启动期的时候。

小结

3年一个小周期，5年一个大周期。

现在的楼市和股市也越来越像了，有点板块轮动的味道。

在当下分化的市场里面，买房确实就是在买城市不同板块的股票。

每个板块也不可能齐头并进。

因为城市的规划落地进步不一，板块定位不同，发展快慢也不尽相同。

涨跌起伏，就藏在楼市的周期里。

领涨的板块，最先被关注，能把握住这些不算什么。

比如，板块强规划强的热点概念板块，标杆品质次新，徐汇、黄浦、浦东。

更厉害的是，用楼市的独立认知去发现补涨的板块和小区。

其实，补涨的幅度，不一定比领涨的幅度小的。

比如，同样是XQ，小户型品质学区房，还在涨。

大宁慧芝湖三期，小户型悄悄涨到了近14万了，还是低区。2019年底行情起步，从8万多爬上来，到现在也60%了。

再比如，一向被人诟病的西藏北路板块，最近万科翡翠雅宾利，因为品质好，价格也是补涨上来。

在启动前期和盘整期，大家情绪低落的时候，补涨的小区，总是会悄咪咪地涨起来。

现在的盘整和启动期，正是发现这些补涨板块的好机会

如果你发现了哪些有机会的楼盘和板块，也欢迎评论区一起交流。

思维的碰撞，可能发现新的机会。你说呢？