南京律师 最近上海楼市的两个消息让人有些惊讶。 一个是,上海二手4月预计成交量在1.7万套,低于3月的1.9万套。 另一个是,媒体炒作上海的二手挂牌量到了天量40万套。(真相是重复统计了挂牌量) (来源网络) 二手成交成交下降到1.8万附近,挂牌量却猛增到40万附近? 两个消息放在一起,是不是有一种惊悚的感觉。 好像全世界都在说,上海的二手房市场马上就要崩塌了。 为什么40万房屋挂牌量这样的假消息会满天飞呢? 不过是这个消息,戳中了房东的痛点。 最近不少房东想要降价卖房,好像中介也在拼命压价,但就是房子卖不出去。 原来,是挂牌量都到了40万套呀。 从市场观察来看,确实不少小区在降价卖房。 但更让人惊讶的是,现在的楼市有一个很妖的现状: 某些小区的成交价,却悄无声息的涨上来了。 补涨有点妖 不少小区在降价销售,但有的小区却是涨价成交。 其实从近两年的统计数据来看。 上海的二手房即使在市场最差时候也是有10%的房子是在涨价的。 最近观察到的,最让人莫名其妙的是那些老牌区域的补涨。 比如说普陀区就是老牌弱区域。 大家都知道的。 普陀区,没啥产业,人口流入也少,好学校好医院似乎也不多,规划也好像看不到什么。 GDP在上海16个区排13位,财政没钱,公共设施建设也薄弱。 一直以来普陀区给人的感觉就是,这里是房价洼地。 二手房价很难有上涨的空间。 数据:第一房产 但是最近普陀长寿路板块的华侨城成交,好像给到普陀人民一丝丝的希望。 华侨城3月份成交了一套小两房,单价突破17万。 这个成交单价,放在整个普陀区估计都算是数一数二的了。 看起来甚至有点恐怖的。 为啥呢? 因为在3年前,同户型的单价不过才10.9万而已。 足足上涨了,涨了60%多。 谁说普陀涨不动呢?华侨城的60%涨幅,就能让很多看不起普陀的人闭嘴。 普陀成交单价居然突破了17万,是不是有点颠覆认知? 10年前的标杆地铁盘华侨城,终于爆发出了实力,给普陀挽回了一丝丝的尊严。 一向不温不火闵行古美板块,最近玫瑰公馆的成交价格突破14万单价。 这个成交价格也足以让人惊讶。 因为这里20年的单价是8.2万,涨幅超过70%。 长宁的古北上城uptown的是同样涨幅也不错。 最新的3月份成交单价达到11.2万。 20年时候这里的单价才有7.6万。涨幅达到47%。 普陀的华侨城、闵行的玫瑰公馆、长宁的上城Uptown涨幅都不错。 你有发现什么共性吗? 共性就是这里都属于补涨的板块小区。 普遍被人诟病普陀、不温不火的古北、慢悠悠的长宁。 豪宅涨的莫名其妙 同样的,最近豪宅的成交价,涨的也是莫名奇妙。 有些小区甚至是爆出,不少惊人的价格。 陆家嘴财富海景06年的房子,最近27W单价卖了一套; 杨浦滨江翡丽甲第,19W的单价成交了一套; 瑞虹新城,直接19W单价卖了一套。 我的天,尽管说豪宅市场是有钱人的游戏,也不至于这样夸张吧。 最让人吃惊的是,还是财富海景花园的27万+单价。 要知道,财富海景花园的成交价基本在16-18万之间。 这套房子的单价足足贵了10万! 这些几千万的房子的单价,为啥能涨那么多? 仔细想想你就能明白,还是因为有钱人能够用更少的成本来撬动更大的资金。 就像之前说的隐性通胀一样,富人总是最先有办法弄到低成本的资金。 普通人都在淄博吃烧烤呢,花着小钱喝着啤酒,好不热闹。 有钱人,不喜欢热闹,唯独对房子情有独钟。 这价格确实让你觉得太妖了。 楼市周期 在挂牌量高企的当下,上面这些让人感觉涨价有点妖的逻辑在哪里呢? 要说清楚这个问题,我们需要先回顾一下20年到22年底这三年的楼市周期。 我们可以大致把近三年的上海楼市周期分成3部分。 ①2020年第一轮启动期。领涨的主要是:浦东、闵行、大宁那些有双XQ的小区。 第一轮基本涨了30-40%。 ②2020年12月到21年3月份,第二阶段爆发期,全城开始普涨。 一个鲜明的例子是,徐汇滨江20年3月前都是跌的。12月开始跟上普涨。 ③2021.4-2021.7月第三阶段赶顶期。代表区域有:大虹桥、近郊的XQ房、唐镇、森兰、黄浦区豪宅翠湖。 7月份的节点有一些特殊。当时豪宅市场有些混乱。永业公寓到了3000万,老静安才3300万,涨幅一般。苏河湾4000万上下。 赶顶期结束。 这个3年的小周期里面,逻辑链条是什么呢? 领涨到普涨,再到赶顶期,最后到盘整期。 前三个阶段是大家最敏感的时候,看到到处都在上涨。 很容易忽略的就是新一轮的前夜阶段:盘整期。 看不见盘整期,就看不见上面所说的几个补涨的小区和板块。 补涨往往是悄咪咪的,最容易出现在盘整期或启动期的时候。 小结 3年一个小周期,5年一个大周期。 现在的楼市和股市也越来越像了,有点板块轮动的味道。 在当下分化的市场里面,买房确实就是在买城市不同板块的股票。 每个板块也不可能齐头并进。 因为城市的规划落地进步不一,板块定位不同,发展快慢也不尽相同。 涨跌起伏,就藏在楼市的周期里。 领涨的板块,最先被关注,能把握住这些不算什么。 比如,板块强规划强的热点概念板块,标杆品质次新,徐汇、黄浦、浦东。 更厉害的是,用楼市的独立认知去发现补涨的板块和小区。 其实,补涨的幅度,不一定比领涨的幅度小的。 比如,同样是XQ,小户型品质学区房,还在涨。 大宁慧芝湖三期,小户型悄悄涨到了近14万了,还是低区。2019年底行情起步,从8万多爬上来,到现在也60%了。 再比如,一向被人诟病的西藏北路板块,最近万科翡翠雅宾利,因为品质好,价格也是补涨上来。 在启动前期和盘整期,大家情绪低落的时候,补涨的小区,总是会悄咪咪地涨起来。 现在的盘整和启动期,正是发现这些补涨板块的好机会 如果你发现了哪些有机会的楼盘和板块,也欢迎评论区一起交流。 思维的碰撞,可能发现新的机会。你说呢? |